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Eigenbedarfskündigung

23Gründe

Eigenbedarf kann als Kündigungsgrund angemeldet werden, wenn der Eigentümer die ganze Mieteinheit selbst oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Dazu gehören nur enge Familienmitglieder wie Kinder, Enkel, Geschwister oder Eltern des Vermieters.

Die Wohnung muss zwingend benötigt werden, d.h. es müssen triftige Gründe vorliegen, damit die Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Der reine Wunsch, in die Wohnung einzuziehen, reicht nicht aus.

Die Wohnung muss für den potenziellen Bewohner geeignet sein, d.h. eine Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug kann nicht für jemanden beansprucht werden, der körperlich nicht in der Lage ist, zur Wohnung zu gelangen.

Stichhaltige Gründe können sein:

  • Der Haushalt verkleinert sich, z.B. bei einer vorläufigen Beendigung der häuslichen Gemeinschaft.
  • Der Eigentümer wohnt selbst zur Miete und seine Wohnung wird ihm gekündigt.
  • Es wird eine größere Wohnung benötigt, beispielweise damit alle Kinder ein eigenes Zimmer erhalten.
  • Eine Pflegekraft oder ein Familienangehöriger soll in den Haushalt einziehen.
  • Aus körperlichen Gründen (Beispiel: Alter) möchte man aus dem Obergeschoss ins Erdgeschoss ziehen.
  • Der Weg zur Arbeit wird durch den Einzug erheblich verringert.

 

Unzulässige Gründe

Wenn der Eigentümer die Wohnung lediglich kündigt, um den aktuellen Mieter loszuwerden, ist Eigenbedarf als Kündigungsgrund nicht zulässig.

Wenn im selben Haus eine vergleichbare freie Wohnung verfügbar ist, in die der Eigentümer einziehen kann, kann kein Eigenbedarf auf eine vermietete Wohnung angemeldet werden.

Man muss des Weiteren darauf achten, dass die Wohnung, in die man einziehen möchte, von der Größe her dem eigenen Bedarf angemessen ist.

Wenn der Eigentümer vor Beginn des Mietverhältnisses absehen kann, dass die Wohnung in näherer Zukunft zum eigenen Nutzen benötigt wird, darf er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier gibt es die Möglichkeit eines Zeitmietvertrages.

Der Eigenbedarf muss außerdem für ein dauerhaftes Wohnverhältnis angelegt sein. Bei kurzzeitigem oder gelegentlichem Bedarf ist die Eigenbedarfskündigung unzulässig.

 

Formalitäten

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen. Die Kündigung muss ausdrücklich mit Bezugnahme auf Eigenbedarf ausgesprochen werden. Die Kündigungsfrist ist einzuhalten. Der Eigentümer muss die Person, die in die Wohnung einziehen soll, im Kündigungsschreiben konkret benennen sowie das Verwandtschaftsverhältnis angeben. Der Sachverhalt, weshalb die Person ein Interesse an der Wohnung hat, ist genau darzulegen. Die Begründung für Eigenbedarf muss nachvollziehbar sein.

Alle weiteren Formalitäten einer ordentlichen Kündigung müssen eingehalten werden.

 

Härtefälle

Bei Verdacht auf Vorliegen eines Härtefalles werden alle Nachteile aufgeführt, die bei Beendung des Vertragsverhältnisses zu Lasten des Mieters entstehen würden. Als Mieter kann man bei Vorliegen eines Härtefalles Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen.

Wichtig ist, dass der Widerspruch seitens des Mieters rechtzeitig beim Vermieter eingereicht wird.

Beispiele für einen Härtefall:

  • Unzumutbarkeit eines Umzuges aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen
  • Schwangerschaft
  • fehlende, angemessene Ersatzwohnung
  • Suizidgefahr
  • finanzielle Situation der Mieter.

 

Nach Kauf

Nach dem Hauskauf ist eine Kündigung grundsätzlich erst nach der Eintragung ins Grundbuch möglich.

Als Käufer eines Hauses tritt man gemäß §566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein. Alle damit verbundenen Rechte und Pflichten werden übernommen. Wichtig für den Käufer ist dabei, dass er sich an die geltenden Kündigungsfristen halten muss.

Die Frist verlängert sich in der Regel mit der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Deshalb sollte ein Kaufinteressent mit der Absicht zur Eigennutzung darauf achten, wie lange die Mietverhältnisse bestehen.

Die Kündigungsfristen staffeln sich wie folgt:

  • bei einem Mietverhältnis von bis zu 5 Jahren beträgt die Frist 3 Monate zum Monatsende,
  • bei einem Mietverhältnis von 5 bis 8 Jahren beträgt die Frist 6 Monate zum Monatsende,
  • bei einem Mietverhältnis von über 8 Jahren beträgt die Frist 9 Monate zum Monatsende.

 

Weiß der Käufer vor dem Kauf, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit beziehen möchte oder mindestens darüber nachdenkt, ist eine Kündigung mit der Begründung von Eigenbedarf voraussichtlich nicht gültig. Lediglich wenn sich die private Situation des Eigentümers oder seinen Angehörigen, nach dem Kauf und unvorhersehbar ändert, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich.

Wenn der Eigenbedarf zum Beginn des Mietverhältnisses vorhersehbar sei, sollte von Seiten des Vermieters ein befristeter Mietvertrag gewählt werden. Wenn trotz dem vorhersehbaren Eigenbedarf ein unbefristeter Mietvertrag aufgestellt wird, ist eine Kündigung aus Eigenbedarf nicht rechtskräftig.

 

Vgl. Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512.

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